2010年01月31日

仕入れ情報

鎌倉市腰越にて土地を契約しました。
西鎌倉駅より徒歩8分。

土地面積は、約58坪。
通勤は湘南モノレールか、江ノ電・小田急となります。
周辺環境は・・・抜群です。(環境に惚れて購入を決意したぐらいです)

住民協定があって2区画への分譲が出来ないので、一区画のまま35坪ぐらいの長期優良住宅を建てて、5千万円超程度で販売を予定します。
もちろん、設計・諸申請・住宅保証費用・上下水道工事・外構等・・・すべて込みです。

設計は、伊藤誠康先生にお願いしたいのですが・・・
ご本人、超多忙のようで・・・(TT)号泣

物件情報を開示できるようになったら、このブログでいち早くご紹介します。


また、先日、鎌倉市玉縄の競売物件の入札に参加しました。
大規模な開発を要する土地なので、地元の業者の我々がやらないと他に手を出す人は居ないんじゃないか?
という土地です。
鎌倉は、開発行為に時間が掛かりすぎます。(500uを超える分譲)
落札したら、公開します。


そして、近日販売予定の鎌倉市材木座ですが・・・
販売前に完売してしまいそうです。(^^;)

販売前に完売・・・矛盾してますね。
本物件は、明治地所(株)さんに販売依頼しようと思っていたのですが、明治さんでストックのお客様が2組、手を上げられました。
最近、当社の売り物件は、このパターンが多いです。

お客様方は、当社のHPをご覧頂き、土地の状況でも安心して頂いているようです。(^^)


こんなブログでも、少しは役に立ってます。


そして、今日。
面白い物件を見に行きました。
鎌倉の小町通の一角。
住宅用地か店舗用地か?

色々と諸問題がある土地ですが・・・
当社でうまく商品にできるか?頭の使いどころです。

これも、情報開示できるようになったら、本ブログでいち早くお見せします。



posted by はるお at 18:15 | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

セグウェイ特区

年始、面白いニュースがドンドンと出てますね。

まずは・・・
「セグウェイ特区」

茨城県のつくば市が、日本で始めて、公道でセグウェイを乗車できるセグウェイ特区の許可を受けたとの事。
つくばエクスプレスの「つくば駅」の半径2キロとのことで、かなり狭い範囲ですが・・・
アメリカの発明家が開発してから、すでに9年。
ようやく、日本の公道にお目見えです。

横浜は先を越されましたね。
http://heisei-hitorigoto.seesaa.net/archives/20091106-1.html
何をモタモタしてるんだか(^^;)

鎌倉市とか、観光客相手に自転車レンタルが流行っているので・・・
海岸通りとか特区に指定すれば、面白いのにな〜


お次は・・・
「電気自動車の擬似音」

以前、ブログでご紹介しました。
http://heisei-hitorigoto.seesaa.net/archives/20091106-1.html

電気自動車の最大の特徴は「無音」
静かな事は良いことですが・・・、こと国土の狭い日本では、必ずしもそうではない。
車同士がすれ違えない道が多く、そこを歩く歩行者が、車の接近に気が付かず危ない。

政府は、これから販売される電気自動車に対、しエンジンの擬似音を発する装置設置をかなり前倒しして発表。
さらに、すでに販売された自動車にも義務つける方向のようです。

プリウスなどは、徐行時やバック時に電気動力に切り替わり・・・音がしません。
これらに装置を設置するとなると、販売台数からして、どえらい事になりますね。(^^;)
個人努力とするのか、販売メーカーへの義務付けをするのか、さてどうなることか?


最後に・・・
「当選確率の高い高額宝くじ新発売」

宝くじ、当たったことあります?
私は、最高で1万円しか当たったことありません。
この当たらないクジに、新展開!

なんと、1000万枚につき一等クジを30枚〜50枚いれるとの事。
50枚とすると、一等当選確率は、年末ジャンボの50倍もなります。
凄いですね。
詳細は決まっていないようですが・・・
一枚500円というのは、決定との事。

面白いですね。
posted by はるお at 14:05 | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年01月30日

またもや軟弱地盤!!

現在、鎌倉市玉縄で造成中の売主物件(完売済み)があります。

今回は、一部形状を変更し、1m型・1.5m型・2m型のL型擁壁を建造する計画。
擁壁工事を行う直前に、根切り底で地盤調査を行いました。
すると、またもや軟弱地盤の調査結果が・・・(^^;)

造成後、11年も経た土地です。
その後、ずっと空き地のままで、見た目は良好な地盤面の土地なんです。
kui4.JPG

調査方法は、スウェーデン式サウンディング試験法。
さまざまな調査方法がありますが、本物件は広範囲なので、この調査方法としました。

軟弱地盤と言っても、調査結果をみると自沈層は無く、継続して6トンぐらいの強度はあるんです。
普通に住宅を建てられる内容です。

しかし・・・
実際に擁壁を作る場合、いちいち構造計算を行い構造体力を出さなければなりません。
その面倒を避けるために、我々は構造計算を行った既成図面を使うことが殆どです。
神奈川県内で多く使われているのが、川崎市の「宅地造成に関する技術指針」に記載されているものです。

この図面どおりにすれば、万人が構造計算を無くして安全な擁壁を建造することができるんですね。
この指針を、我々は「川崎市型」と呼んでいます。

L型のRC用壁の場合、1m〜5mまで、配筋から地盤強度まで指示されています。

lgata2.jpg
lgata.jpg

実際はもっと細かく掲載されていますが、部分省略。
この図面では、1mのL型RC擁壁で、地耐力が7.5トン。1.5m超の場合は10トンの地耐力が無いと沈下や傾く恐れがあるとされています。

ですので、10トンの地体力が無い土地では、ダメだと云うことです。

ちなみに・・・
鉄筋を増やしたり、RCの厚みを増やしたりして、その図面ごとに構造計算を行うと、6トンで足りる可能性が高いですが・・・
設計と構造計算に1ヶ月以上を要します。

すでにお客様と契約を済ませているので、そこまで遅らせることは出来ません。
と言うことで、鋼管杭工事を行うことになりました。
kui.JPG

総数、約300本。
地中8m下に支持層があるので、一本8mまで打ち込みます。
総長さ2400mです。
kui2.JPG

軽くマラソンをする位の距離ですね。
費用は、600万円。
しんどいです。

しかし、毎回思うのですが・・・
地盤補強は念のためのモノです。

「万が一、沈下が起こる可能性がある」ので、それを補助する。
しかし、たった1m型の擁壁を造るのに、こんな本数を打ち込む必要があるのでしょうか?
大げさすぎる気がするんですよね。

住宅もしかりです。
posted by はるお at 13:55 | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年01月29日

新築マンションの販売予告

マンション業者の方々。

そろそろ、新築マンションの「合成広告」と「未定広告」は、止めにしませんか?

下記は、今日の新聞折込に入っていた広告です。
m2.jpg

コレは、鎌倉山の完成済み新築分譲マンション
売主はジョイントコーポレーション。

凄い景色のマンションですね!!
鎌倉山は、風致地区と低層住居地域で住民協定もあり、マンションは建たないところです。
その鎌倉山の中でも、富士山が眺望できるところは・・・・??

おかしいな?
富士山と海が一緒に眺望できるところは、ほんのごく一握りしかないぞ?

目を皿にして広告を見てみると・・・
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m4.jpg
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蟻んこより小さい概要の一番最後にこんな文言が付いていました。

「掲載の写真には、一部CG加工を施してあります。」
「掲載の写真は、当物件とは関連の無いものが含まれます。」
「掲載の環境写真は、現地より10km圏内のものを撮影したものです。」
「環境写真の鎌倉山は住所ではなく鎌倉山エリアとしての表記となります」

これ・・・
ひどいですね。

マンションの地図を見ると、この配置からでは「海」も「富士山」も見えません。
しかも写真を良く見ると、富士山と並んで海の上に山並みが写っています。
湘南の方から、こんな見え方は、100%ありえません。

つまりは・・・
物件とはまるで違う所の海の景色を撮影し・・・
これまた、全然違うところの富士山脈の写真を撮影し・・・
樹木の陰を撮影し・・・

全く違う3つの写真を合成し、あたかも「マンションから見える景色」として広告していることとなります。
信じられません。

もう一つ、下記も今日の新聞折込広告です。
m1.jpg

売主はタカラレーベン。
このマンションの概要欄にも同じような文言があります。

「図面を元に描き起こしたもので実際のものとは多少異なります。」
「周辺の町並み及び風景は実際とは多少異なります。」

う〜ん、写真なのに「書き起こした」とは、どういうことなんでしょうか?
この広告もいい景色に見えますが、CG合成で現状とだいぶ違います。

そして、もっとひどいのがこの「概要」の内容です。
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m5.jpg
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拡大してみると・・・↓↓

m3.jpg

物件は、もう完成しています。
なのに・・・
何にも決まってないの?

そんなわけ無いじゃん!!!
いい加減にしなさいよ。

法律では、販売広告には、必ず金額を明記しなければならないとされています。
上記は、景品表示法により、すべて明記しなければならない金額となっています。
しかし、予告広告という「文字」を入れるだけで、金額の掲示は一切不問となります。

なぜ?
その抜け道は、一体誰のために必要なんでしょう?
景品表示法というのは、消費者を守るためのものです。
であるなら、消費者惑わす解り難い広告は、予告だろうがなんだろうが排除するべきです。

実際に決まっている金額を「未定」として販売するのは、景品表示法違反を通り越して、一種の詐欺だと思いますね。

さらにもっと深刻なのは・・・
このマンションは、偽造コンクリート事件の対象マンションです。
違法建築なのに、国の救済処置で一時的に適法となった・・・あれです。
しかし・・・
そのことに触れているのは、米粒より小さい文字で、たった2行だけ。
(^^;)

新築マンションの広告は、日に日に酷くなっていく一方です。
客側には全く立っていない、見やすく解りやすくなんて気がさらさら無い広告です。

こんなひどい広告は、絶対に無くさなければダメです。
posted by はるお at 10:33 | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年01月26日

改正金融機能強化法

日本には「銀行は潰れない」という神話があります。

銀行は、民間企業ですが・・・
どんなに乱脈経営をした銀行でも、度重なる公的資金注入で保護されてきた過去があるので、我々国民は、銀行=公的企業のように思ってしまっています。

悪名高き「新銀行東京」も驚くほどの乱脈経営を繰り広げ、膨大な給与と不良債権を垂れ流したのにも関わらず、未だに平然と営業を続けています。

過去には、日本の銀行では無い北朝鮮系銀行「朝銀」に対しても、約7000億円規模の税金が資本注入されました。
朝鮮銀行は、公的資金を一切返済せず潰れてしまい大問題となりましたが、その他銀行に対して過去に注入されてきた税金のうち、約30%もの資金が回収不能となってるそうです。

平成20年12月16日施工された改正金融機能強化法なるものがあります。
これは、国が民間の金融機関に対して税金を直接投入しやすくするための法案です。

以前から、金融機能強化法なるものがありましたが、旧法は経営者責任を問われる内容だったので、利用者は殆どいませんでした。そりゃそうですよね。経営者が自分の首を差しだして「お金を貸してくれ」とは言わないですよね。(^^;)

それを、一昨年の改正案では、資本注入をしても「経営責任は一切問わない」としたんです。

その途端、地方銀行が次々に公的資金注入を申請。
去年だけで、3000億円もの税金が、地方銀行に注入されました。

この税金投入の大義名分は、「地方の貸し渋り解消を主な目的」とされています。
申請した銀行は、中小企業向け貸出比率や融資残高拡大の数値目標の達成を義務付けられ、前年度より融資残高が減った場合、国より是正命令が下される内容との事。

中小企業が苦しんでるから、銀行にお金を出す?

なんだか、「ごもっとも!」という政治家の声が聞こえてきそうですが・・・
経営難の企業は、お金が手に入ったらまず運営費に廻すのは至極当然のこと。
「中小企業を助ける」という大義名分を掲げながら・・・
実際には、銀行にお金をばら撒いているだけでは無いのだろうか?

去年、一行で1000億円の公的資金の注入を受けた北洋銀行の役員の多くは、天下りです。
頭取を歴任しているのは、日本銀行出身者ですって。(^^;)
日本の銀行の殆どは、同じ構造です。

中小企業を助けるのであれば、中小企業に直接、融資すれば良いのではないだろうか??
不良債権になった場合の処理が懸案になるのであれば、日本政策金融公庫があるのだらか活用すればいい。

そもそも「中小企業救済」とか「預金者保護」とか言いますが・・・

我々個人が、今銀行にお金を預けても年0.1%の金利も付かないんです。
そんな状況で、銀行に税金を投入されたら、実質金利はマイナスになるんじゃないでしょうか?
もっと考えると・・・

国民の利益→税金徴収→税金投入(銀行へ)→融資→国民へ

我々の金が堂々巡りしているだけなんじゃないか?
ちょっと穿った見方ですかね??


とにもかくにも、日本は銀行が多すぎると思います。

経営方法が悪ければ、民間企業ですから潰れて当然です。
我々中小企業と変わらないんですよ!?

預金者は、もっと見る目を養い、銀行の選別を行っていくべきだと思います。

posted by はるお at 10:55 | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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